还迁房既可以是出让，也可以是划拨。出让是指政府将土地出售给开发商，由开发商将土地开发成商品房并出售给购房者。而划拨则是指政府将土地划拨给符合条件的居民，并要求居民自行建造房屋，一般为保障性住房项目。因此，还迁房的性质取决于政府的出让和划拨政策以及具体项目的情况。